注文住宅の家づくりにおいて、「土地探し」は最初の大きなハードルです。土地探しと建築会社選びを別々に進めてしまい、予算オーバーになったり、希望の家が建てられない土地を買ってしまったりする失敗は少なくありません。
本記事では、豊橋市・豊川市（東三河エリア）で創業55年の実績を持ち、地域密着の家づくりを行うタイコウハウスが、「注文住宅で土地がない場合の土地購入の流れ」と、「探し方のコツ」について詳しく解説します。
目次
- 注文住宅の土地購入から家が建つまでの流れ
- 土地探しの主な3つの方法とメリット・デメリット
- 【準備】土地探しを始める前に！まずやるべき資金計画と希望条件の整理
- 「土地探し」と「住宅会社探し」どちらを先に進めるべき？
- 【詳細解説】注文住宅の土地を買う流れ5ステップ
- 【詳細解説】注文住宅の「土地探し」を成功させる3つのコツ
- 【まとめ】土地購入は「総予算」と「専門家の視点」で判断しよう
- ＜豊橋市・豊川市周辺で土地探しから始める家づくりはタイコウハウスにご相談ください＞
注文住宅の土地購入から家が建つまでの流れ
基本的に、注文住宅で土地がない場合は、土地探しと建築会社（ハウスメーカーや工務店）選びを並行して進めます。
土地と建物を別々に考えると、予算オーバーや住宅ローンの手続きで失敗しやすいためです。
特に住宅ローンを借りるためには「土地と建物の両方が担保」となるため、土地の売買契約と建物の工事請負契約（住宅会社との契約）の両方が揃ってから、ローンの本審査・契約へと進むのが一般的です。
そのため、以下のように「土地の契約」と「建物の計画」は並行して進むことになります。
＜家が建つまでの全体像＞
「①予算計画・建築会社選定」→「②土地探し・建築プラン検討」→「③土地の売買契約・建物の工事請負契約」→「④住宅ローンの本審査・契約」→「⑤建築確認申請・着工」→「⑥完成・引き渡し」
土地探しの主な3つの方法とメリット・デメリット
土地探しの主な方法は、「インターネット検索」「不動産会社への訪問」「建築会社への依頼」の3つです。それぞれメリット・デメリットがあるため、特徴を理解して併用することが重要です。
① インターネット（ポータルサイト）での検索
手軽に多くの情報を比較検討できるのがメリットです。一方で、情報更新が遅れたり、条件の良い土地（いわゆる「掘り出し物」）が掲載される前に売れてしまったりするデメリットもあります。
② 不動産会社への訪問
その地域に詳しい不動産会社であれば、インターネットに掲載されていない未公開情報を保有している可能性があります。希望条件を直接伝えることで、条件に合う土地が出た際に優先的に紹介してもらえる場合もあります。
③ 建築会社（ハウスメーカー・工務店）への依頼
土地と建物をセットで提案してもらえるため、総予算の管理がしやすいのが最大のメリットです。土地のプロ（不動産）と建物のプロ（設計士）が連携し、「希望の家が建つ土地か」を法規制や地盤も含めて判断してくれるため、契約後のトラブルを防ぎやすい方法です。
【準備】土地探しを始める前に！まずやるべき資金計画と希望条件の整理
理想の暮らしをイメージし、希望条件の優先順位を決める
土地探しを成功させるには、まず「その土地でどんな暮らしをしたいか」を具体的にイメージし、希望条件に明確な優先順位をつけることが最も重要です。
100点満点の土地は、ほぼ存在しません。
全ての条件を満たそうとすると、どの土地も決め手に欠け、良い土地を逃してしまう場合もあるので注意です。
土地と建物を含めた「総予算」を把握する
土地探しで最も多い失敗は、土地代に予算をかけすぎ、肝心の建物の費用が圧迫されることです。
必ず「土地代＋建物代＋諸費用」の全てを含めた「総予算」を最初に決め、その予算内で土地と建物のバランス（予算配分）を考えなければなりません。
（総予算は「自己資金（頭金）」と「住宅ローン借入額」の合計です）
特に注意すべきは、現金で必要になることが多い「諸費用」。
諸費用には、土地購入時の仲介手数料や登記費用、建物建築時の建築確認申請費用、住宅ローン契約時の事務手数料などが含まれます。
この諸費用は、一般的に「土地代＋建物代」の10%〜15%程度を見込みます。
仲介手数料や登記費用、ローン手数料に加え、土地の状態によっては地盤改良工事や上下水道の引き込み工事などで100万円以上の追加費用が発生することもあるため、余裕を持った資金計画をしておきましょう。
＜諸費用のシミュレーション：総予算が4,000万円の場合＞
・総予算: 4,000万円
・諸費用（10%と仮定）: 400万円
＝土地と建物に使える金額: 3,600万円 (総予算 – 諸費用)
予算配分の判断例:
・土地に2,000万円、建物に1,600万円を割り振るか
・土地に1,600万円、建物に2,000万円を割り振るか
を判断します。
（詳しくはこちらの記事でも解説：
豊橋・豊川エリアの注文住宅、土地込み総額はいくら？費用相場と予算の立て方をプロが解説）
土地の相場を調べる方法
土地の相場を調べるには、公的なデータを活用できます。
国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」は、実際に成約した価格がわかります。
ただし、データ量が少ない地域もあるため、併せて、土地取引の指標となる「公示地価」も確認しましょう。
一般的に、市場で取引される実勢価格は「公示地価の1.1〜1.2倍」が目安とされています。
（参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/）
「土地探し」と「住宅会社探し」どちらを先に進めるべき？
土地探しを先に始めるメリット・デメリット
土地探しを先に進める最大のメリットは、住みたいエリアを確定でき、総予算のイメージがつきやすい点です。通勤・通学の利便性や周辺環境など、住む場所の条件を最優先で決められます。
しかし、その土地に希望の家が建てられないリスクが最大のデメリットとなります。土地には「建ぺい率」「容積率」「高さ制限」など法律上の規制があります。広いリビングや吹き抜けを希望しても、規制によって実現できないケースがあります。
また、土地の形状や高低差、地盤の状態によっては、希望の間取りが入らなかったり、造成費用や地盤改良費用が別途発生したりすることがあります。
土地探しを先行させる場合でも、土地の購入契約前に、建築のプロ（住宅会社）に「この土地で希望の家が建つか」を必ず相談しておきましょう。
住宅会社探しを先に始めるメリット・デメリット
建築会社探しを先に進めるメリットは、理想の家づくりを具体化でき、専門的な視点で土地探しをサポートしてもらえる点です。
気になる土地が見つかった際も、その会社に依頼した時に「希望の家が建つか」「追加費用はかからないか」をプロが判断してくれます。
一方、気に入った建築会社が、希望する建築エリアに対応していない場合もあるので、施工エリアも事前に確認しておくといいでしょう。
確実なのは「住宅会社への相談」を並行して進めること
家づくりで後悔しないため、「土地探し」と「建築会社探し」を同時並行で進める、あるいは先に信頼できる建築会社に相談することをおすすめします。
家づくりは「土地」と「建物」を合わせた総予算で考える必要があります。
土地だけ先に買うと、「規制で希望の家が建たない」「建物に使える予算が足りなくなった」という失敗が起こりがちです。
住宅会社を先に探しておけば、購入前に専門的なリスク判断をしてもらえるため、土地探しの失敗を確実に防げます。
【詳細解説】注文住宅の土地を買う流れ5ステップ
ステップ1：資金計画と住宅ローンの事前審査
土地探しを始める前に、まず「いくらまで借りられるか」を把握するため、資金計画と住宅ローンの事前審査を行います。
自己資金（頭金）と世帯年収から無理のない返済額を計算し、土地と建物の総予算を決めます。次に、金融機関で住宅ローンの事前審査を受け、借入可能額を確定させましょう。年収や信用情報をもとに審査が行われます。
ステップ2：土地探しと情報収集
予算が決まったら、その範囲内で希望条件に合う土地を探します。
エリア（通勤・通学）、広さ、日当たりなど、希望条件に優先順位をつけることが重要です。情報収集は、不動産ポータルサイト、地域の不動産会社（未公開物件）、ハウスメーカー（土地と建物のセット提案）など、複数の方法を使い分けましょう。
ステップ3：現地見学と法規制・建築条件のチェック
気になる土地が見つかったら、必ず現地を訪問し、図面では分からない状況と法的な制約を確認します。
・時間帯・曜日を変えて訪問（日当たり、騒音チェック）
・周辺環境やインフラ（電気・ガス・水道）を歩いて確認
・法規制のチェック：用途地域、建ぺい率・容積率（建てられる家の大きさが決まる）
・「建築条件付き土地」か（特定の会社で建てる制約）
専門的な部分が多いので、土地の最終的な判断は、住宅会社などのプロと相談しながら行いましょう。
ステップ4：土地の売買契約（申し込み・手付金）
購入したい土地が決まったら、「買付証明書」を提出し、交渉を経て売買契約を結びます。
まず「買付証明書」で希望価格や条件を提示します。条件が合意できたら、「重要事項説明」を受けます。土地の権利関係や法規制など専門的な内容のため、不明点は必ず質問してください。納得したら「土地売買契約」を締結し、「手付金」（売買価格の5%～10%目安）を支払います。
ステップ5：決済・引き渡しと「つなぎ融資」等の利用
契約後、住宅ローンの本審査を経て、残代金を支払い、土地の所有権が買主に移転（引き渡し）されます。
注意点として、住宅ローンは原則「建物完成後」に実行されます。つまり、銀行にローン分のお金が振り込まれるのは、「建物完成後」ということです。
しかし、土地代や建築着工金はそれより前に支払う必要があります。
この「完成前の支払い」に対応する融資には、主に「つなぎ融資」と「土地先行融資」の2種類があります。
「つなぎ融資」は、住宅ローン実行まで一時的に資金を立て替える無担保ローンで、手続きが比較的簡単な一方、金利が高めです。
一方、「土地先行融資」は、土地を担保に住宅ローンの一部を先に実行するもので、金利は住宅ローンと同水準と低いですが、取り扱う金融機関が限られます。
総支払額を抑えたいなら「土地先行融資」、手続きの手間を省きたいなら「つなぎ融資」と、それぞれの特徴を理解して金融機関に相談しましょう。
【詳細解説】注文住宅の「土地探し」を成功させる3つのコツ
成功のコツ1：東三河など希望エリアに強い会社を頼る
土地探しを成功させる最初のコツは、東三河など、家を建てたい希望エリアの地域情報に精通した住宅会社や不動産会社を頼ることです。
地域密着型の会社は、その土地特有の法規制、地盤の状態、学区や周辺環境といった詳細な情報を持っています。例えば、「この地区は人気の学区だが、建築制限が厳しい」といった具体的なアドバイスがあることも。
大手不動産サイトだけでは得られない、ローカルな情報を活用して選ぶことができます。
成功のコツ2：「分譲地」も選択肢に入れ効率的に探す
土地勘のないエリアで探す場合や、予算・スケジュールを明確にしたい場合は、インフラ整備済みの「分譲地」という選択肢もあります。
分譲地とは、業者が広い土地を区画整理して販売する土地のことです。
多くの場合、水道・ガス・電気などのインフラがすでに整備されており、地盤調査も済んでいます。これにより、土地購入後の追加費用（インフラ引き込み費用や地盤改良費）のリスクを抑えられます。
ただし、注意点として、分譲地は「建築条件付き土地」として販売されていることが一般的だということです。
これは、土地の売主が指定する建築会社で家を建てることを条件とするもので、建築会社を自由に選べなかったりする場合があります。
分譲地を検討する際は、建築条件の有無を必ず確認しましょう。
成功のコツ3：施工力の高い住宅会社を先に見つけておく
土地探しと並行して、あるいはそれ以前に「施工力の高い住宅会社」を見つけておくといいでしょう。
多少土地が希望より狭い場合も、土地の特性を活かした家づくりができる会社ならデザインの選択肢が広がります。
土地のポテンシャルを引き出せる住宅会社を決めておけば、土地探しの段階から「この土地なら、どんな家が建てられるか」「総予算はいくらか」をプロの視点で判断してもらえます。
★タイコウハウスが採用する「モノコック工法」は、地震に強い構造でありながら、柱や壁の少ない「広いリビング」や「明るい吹き抜け」の設計が可能です！
▼詳しくはこちらもご覧ください
【タイコウハウスが大空間を実現できる理由】
【まとめ】土地購入は「総予算」と「専門家の視点」で判断しよう
注文住宅の土地を買うには、まず家づくり全体の流れを把握し、「土地と建物を合わせた総予算」を明確にすることが成功の鍵です。
土地探しを先行させると、土地代金に予算を使いすぎて希望の建物が建てられなくなったり、法規制や地盤の問題で購入後に思わぬ追加費用が発生したりするリスクがあります。
こうした失敗を防ぐには、土地探しの段階から「その土地で本当に希望の家が建つのか」を判断できる建築のプロに相談し、土地と建物をセットで提案してもらうのが最も確実な方法です。
＜豊橋市・豊川市周辺で土地探しから始める家づくりはタイコウハウスにご相談ください＞
豊橋市・豊川市をはじめとする東三河・西三河エリアで土地探しから家づくりを始めるなら、創業55年の実績を持つタイコウハウスにご相談ください。
当社は、地域密着で培った豊富な土地情報と、高い施工技術（モノコック工法など）を強みとしています。
お客様の理想の暮らしを丁寧にヒアリングし、「土地＋建物」の最適な資金計画をご提案。
「ハウスメーカーの家は高い」と感じている方にもご満足いただける、高品質な住まいづくりをサポートします。
まずはモデルハウスへお越しいただき、土地探しのお悩みや総予算についてお気軽にお聞かせください。
◼︎タイコウハウスの注文住宅についてはこちら
【見学可能なモデルハウスはこちら】
◼︎その他事例やお客様の声も多数掲載中
【タイコウハウスの施工実例ページ】